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Escritura vs. Boleto: Los riesgos de quedarse con el boleto


El proceso de buscar una propiedad para comprar y gestionar la documentación para asegurarse de ser el propietario con todas las de la ley sin lugar a dudas puede demorar algún tiempo pero muchas veces a la primera parte, que incluye la búsqueda y selección, se le brinda gran atención y no tanta a la segunda, de asegurarnos sobre la validez de la documentación.

Ciertamente, algunas personas dedican mucho tiempo a buscar una propiedad y cuando finalmente encuentran la que cumple todas sus expectativas no se dan cuenta de la importancia de cumplir las instancias necesarias para llegar a tenerla efectivamente a su nombre.

El boleto puede ser un primer paso pero no tiene la seguridad jurídica por sí sólo para asegurarte que la propiedad es tuya. Esa certeza solamente te la puede brindar la escritura, dado que antes de llegar a ella hay que realizar análisis previos de un montón de factores y situaciones que son las de determinan la validez legal del acto.

Una de ellas es el estudio de títulos, por el cual un profesional en la materia revisa la documentación correspondiente a los 20 años previos a la escritura a realizar, para asegurarse de que los títulos antecedentes no tengan ningún defecto de forma o de fondo, y en el caso de que lo hubiese, poder subsanarlo antes de la firma de la nueva escritura.

Otros de los pasos necesarios es aquel por el cual se verifica que la propiedad tenga los impuestos al día o en su defecto se sabe la cuantía de la deuda para poder retener ese valor y asegurarse de que no quede ninguna deuda pendiente sobre la propiedad. La labor del escribano respecto a impuestos recae sobre las obligaciones prop terrem, las que siguen a la cosa, que en este caso sería el inmueble, como el impuesto municipal, arba, aguas argentinas, aysa y obras sanitarias. No sucede lo mismo con los servicios, las deudas en los servicios van con la persona, el escribano entonces no controla los servicios dado que al realizar el cambio de titularidad la deuda acumulada hasta ese momento se le va a exigir al anterior propietario. No obstante, solemos recomendar que el comprador le pida al vendedor la última boleta de los servicios donde conste que no hay deuda anterior, para mayor tranquilidad.

Otra instancia es la solicitud de certificados de dominio e inhibición, en los que se verifica que la persona pueda disponer de sus bienes y se constata el estado del inmueble, para asegurarse que no tenga restricción o gravamen.

Hay que recordar que los días que median entre el boleto y la escritura son un riesgo, es menester que sea lo mínimo o bien optar por una seña. Si en ese lapso entre el boleto y la escritura el vendedor resulta inhibido probablemente no pueda luego finalizar la venta. Por otro lado si hubiera un desenlace fatal hay que esperar el trámite de la sucesión o hacer un juicio de escrituración, lo que implica pagar un abogado y esperar mucho tiempo.

Por otro lado, a quien va a firmar un boleto de compraventa le recordamos que puede ir a ver a un escribano que, además de confeccionar el instrumento, previo a la firma del mismo y a pagar y entregar el dinero, pida los informes correspondientes del Registro de la Propiedad Inmueble y el el estudio de título.

Otra tarea que puede ejecutar el escribano para brindar seguridad al proceso es certificar la firma en el boleto. De este modo se le dá al documento fecha cierta, aunque caiga luego un embargo quien tiene un boleto con firma certificada en fecha anterior en un eventual juicio va a tener prioridad como comprador de buena fé. El boleto sin firma certificada no te brinda esa posibilidad porque no tiene fecha cierta.

Hoy en día lo que se suele recomendar es evitar el boleto, entregar una seña por un monto menor e ir directamente a firmar la escritura ya que los plazos para escriturar son muy cortos, pudiendo llegar a apenas 10 días. No tiene sentido correr el riesgo de entregar el 30% del valor total en un boleto si podemos firmar directamente la escritura que nos brinda la certeza absoluta de ser dueños.

Lo ideal entonces para evitar todos los riesgos es iniciar el proceso con el asesoramiento de un escribano que tomará todos los recaudos en cada instancia para brindar validez legal al cambio de titularidad.


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